Красногорский узел
Ещё один материал о противозаконной застройке г. Красногорск.
Недавно, по просьбе ТОС "Павшино", специалистами сделан анализ проекта строительства дома по ул. Почтовая, д. 16, на предмет его соответствия нормам и СНиПам РФ, познакомившись с которым Вы поймёте: куда нас ведут "отцы" города:
Анализ земельного участка под размещение многоэтажного жилого дома с торговыми помещениями на первом этаже по адресу:
Московская область, г. Красногорск, ул.
Почтовая, дом 16
1. Данные: Заключение ГАО МО "Московская областная государственная экспертиза" № 50-1-4-0621-11 от 01.07.2011 г. (Заказчик: ЗАО «Ленинградский Проспект-Инвест»)
2. Основание:
- Правила землепользования и застройки территории муниципального образования городское поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области.
- Генеральный план городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы (МГСН 1.01- 99)
В соответствии с Генеральным планом городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области, разработанным НИиПИ Генплана города Москвы (договор № 3-09/647 2010 год) рассматриваемый участок входит в общественно-жилую зону Г (комплексная застройка многоэтажными жилыми домами; плотность 8500-11000 кв.м/га; высотные параметры преимущественно до 12 этажей с формированием акцентов для создания выразительного силуэта застройки; развитая социальная инфраструктура, в т.ч. школы, детские сады, объекты культурно-бытового обслуживания) ( см. схему «Генеральный (проектный) план поселения, М 1:10000»).
В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования городское поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области, разработанными НИиПИ Генплана города Москвы (договор № 3-10/391, 2010 год) рассматриваемый участок входит в зону многоэтажной жилой застройки Ж-4 (см. Карту градостроительного зонирования).
Выкопировка из ПЗЗ: 1.5. Зона многоэтажной жилой застройки (Ж-4) - зона размещения жилой застройки высокой этажности от 9 до 17 этажей (не выше).
Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства
|
|
Наименование вида использования |
|
А |
Основные виды разрешенного использования |
|
|
Многоквартирный жилой дом (жилые дома) |
|
|
Объекты жилищно-эксплуатационных служб |
|
|
Объекты розничной торговли |
|
|
Объекты общественного питания |
|
|
Объектов бытового обслуживания |
|
|
Объекты дошкольного, начального и среднего общего образования. |
|
|
Амбулаторно-поликлинические учреждения |
|
|
Объекты социального обеспечения |
|
|
Открытые спортивные комплексы (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные залы, бассейны и т.п. объекты) без трибун для зрителей |
|
|
Объекты культуры и искусства связанные с проживанием населения (библиотеки, музыкальные, художественные, хореографические школы и студии, дома творчества и т.п. объекты) |
|
|
Объекты охраны общественного порядка |
|
|
Органы общественного самоуправления и некоммерческие организации связанные с проживанием населения (ТСЖ, правлений садоводств, жилищных кооперативов и т.д.) |
|
|
Финансово-кредитные объекты |
|
|
Объекты страхования |
|
|
Объекты пенсионного обеспечения |
|
|
Объекты связи |
|
|
Сады, скверы. бульвары |
|
|
Многоэтажные наземные и подземные гаражи. |
|
|
Гаражи для автотранспорта инвалидов. |
|
Б |
Условно разрешенные виды использования |
|
|
Ветеринарные поликлиники, станции без содержания животных |
|
|
Объекты среднего и высшего профессионального образования |
|
|
Религиозные объекты |
|
|
Гостиницы |
|
|
Коммерческие объекты, связанные с обслуживанием населения (нотариальные конторы, ломбарды, юридические консультации, агентства недвижимости, туристические агентства, дискотеки, залов компьютерных игр и других т.п. объектов) |
Предельные размеры земельных участков:
Минимальная площадь земельного участка настоящим подразделом градостроительного регламента не устанавливается. Минимальные отступы от границ земельных участков: 3. стен зданий без окон - на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 м по границам сопряженных земельных участков (кроме участков, не предназначенных для строительства зданий); 4. стен зданий с окнами: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров по границам сопряженных земельных участков (кроме участков, не предназначенных для строительства зданий), но не менее 10 метров;
Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Предельная (максимальная и/или минимальная) высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка, в случае если иное значение не указано на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений:
Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка - не выше 17 этажей. Не подлежат изменению полученные до вступления настоящих Правил решения Коллегии министерства строительного комплекса Московской области о повышении этажности проектируемых многоквартирных жилых домов.
Максимальная общая площадь объекта (ов) капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, многоэтажных и подземных гаражей и амбулаторно-поликлинических учреждений) на территории земельного участка - 2 ООО м2.
При формировании земельных участков многоквартирных жилых домов, части требуемых настоящими Правилами придомовых открытых озелененных пространств (до 30% их площади) могут быть выделены для объединения в самостоятельные земельные участки внутриквартальных скверов (садов) общего пользования.
% Застройки территории многоэтажной застройки определяется в зависимости от количества этажей:
9 этажей - не более 18,5%
10. этажей - не более 17,3%
11 этажей - не более 16,2%
12 этажей - не более 15,2%
13 этажей - не более 14,3%
14 этажей - не более 13,6%
15 этажей - не более 12,9%
16 этажей - не более 12,3%
17 этажей - не более 11,7%
В случае если земельный участок и объект капитального строительства расположен в границах действия ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью требований, указанных в главе 4 Части III Правил. При этом более строгие требования, относящиеся к одному и тому же параметру, поглощают более мягкие.
Застройка ведется только на основании утвержденных в установленном порядке проектов планировок территории, разработанных на всю зону или ее часть с учетом прилегающих территорий.
В соответствии с заключением ГАО МО "Московская областная государственная экспертиза" № 50-1-4-0621-11 от 01.07.2011 г., строящийся многоэтажный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Почтовая, дом 16 размещается на земельном участке, состоящим из пяти частей (участок № 1 - 1175 кв. м, участок № 2 - 525 кв. м, участок № 3 - 580 кв. м в собственности у гражданина Хххххххххх Х.Х., участок № 4 - 800 кв.м в собственности граждан Хххххххх Х.Х. и Ххххххххх Х.Х., участок № 5 - 700 кв.м в собственности у Хххххххх Х.Х.). Всего площадь земельного участка составляет 3780 кв.м (0,3780 га).
Этажность - 20 эт.
Общее количество квартир - 209 шт.
Общая площадь квартир - 9534,44 кв.м
Общая площадь торговый помещений - 471,40 кв.м
Площадь помещений общественного назначения - 297,04 кв.м
Расчетное количество жителей - 435 чел.
Места постоянного хранения автомобилей предусматриваются в открытом наземном паркинге (разрабатывается по отдельному проекту) на 300 м/м, расположенного в шаговой доступности.
На 2-3 этажах расположены помещения общественного назначения для индивидуальной деятельности (в пределах квартиры).
Все жилые квартиры проектируемого жилого дома свободной планировки площадью от 33,21 до 74,52 кв.м.
Обращается внимание заказчика, что до начала строительства необходимо получить согласование в Министерстве строительного комплекса Московской области на строительство жилого дома высотой более 17 этажей.
На основании вышеизложенного сделаны следующие выводы.
1. Этажность рассматриваемого жилого дома (20 этажей) противоречит Генеральному плану городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области и Правил землепользования и застройки территории муниципального образования городское поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области в которых на рассматриваемой территории разрешено возведение 17 этажей (не выше).
2. В соответствии с Генеральным планом городского поселения Красногорск максимальная плотность жилой застройки на рассматриваемой территории составляет 11000 кв.м на га. Площадь земельного участка строящегося дома составляет 0,3780 га. Умножив 11000 на 0,3780 получаем 4158 кв. м - максимальная суммарная поэтажная площадь здания в габаритах наружных стен. Применяем коэффициент перехода от суммарной поэтажной площади к общей (полезной) площади здания 0,7 (4158x0,7 = 2910,6 кв. м) Вычитаем общую площадь торговый помещений 471,40 кв.м и площадь помещений общественного назначения - 297,04 кв. м и получаем максимальную общую площадь квартир 2142,16 кв. м. Примем среднюю площадь квартиры 50 кв.м и получим 43 квартиры. Общая площадь квартир строящегося жилого дома составляет - 9534,44 кв.м (заключение ГАО МО "Московская областная государственная экспертиза" № 50-1-4-0621-11 от 01.07.2011 г.) что в 4,4 раза больше разрешенной плотности жилищного строительства на данном участке.
3. Застройка должна вестись только на основании утвержденных в установленном порядке проектов планировок территории, разработанных на всю зону или ее часть с учетом прилегающих территорий.
4. Земельные участки под строительство указанного жилого дома находятся в частной собственности граждан (участок № 3 - 580 кв. м в собственности у гражданина Хххххххххх Х.Х., участок № 4 - 800 кв.м в собственности граждан Хххххххх Х.Х. и Ххххххххх Х.Х., участок № 5 - 700 кв.м в собственности у Хххххххх Х.Х.)
В общем: если цель не оправдывает средства - то, что же это за цель?!
Приходится только сожалеть, что прокуратура до сих пор не оценила по достоинству столь очевидные выдающиеся достижения красногорских чиновников!
08.03.2012