ЗАПАСНОЙ АЭРОДРОМ
"Недвижимость" №5(29) 2006 г.
Почти четверть из 400 бывшихградообразующих предприятий Московской области сегодня недееспособны или признаны банкротами.
Земельные участки под 50 предприятиями, многие из которых расположены в
центральных районах городов Подмосковья, используются не по первостепенному
назначению или простаивают.
В первую очередь речь идет о
предприятиях легкой промышленности, плохо переживших экономический кризис 1998 г. Сейчас значительное количество производственных зданий и участков оказалось в
собственности рейдерских компаний и начало появляться в листингах предложений
риэлторских агентств как участки для многоэтажного строительства.
По подсчетам аналитиков Vesco Conselting,
интересные с точки зрения редевелопмента 50 градообразующих промышленных
предприятий занимают около 800
га в центральных районах подмосковных городов. Столь
значительный ресурс площадок позволяет уже в краткосрочной перспективе
реализовать объемы строительства не менее 6-7 млн кв. м, что превышает годовую норму
строительства жилья в Москве. Земельные наделы градообразующих предприятий
подмосковных городов обладают рядом преимуществ. Во-первых, на подобные участки
либо оформлены права аренды как минимум на 49 лет, либо земельные наделы
выкуплены рейдерскими компаниями. Во-вторых, туда уже подведены коммуникации, а
зачастую есть и собственные котельные, и электроподстанции. Даже в случае
необходимости модернизации инженерных систем затраты на реконструкцию или
капитальный ремонт значительно ниже, чем на создание подобных объектов с нуля.
В-третьих, они расположены как правило, в центральных районах городов, что
способно повысить статус новых жилых проектов. В четвертых, градообразующие
предприятия расположены на землях поселений, а изменение целевого назначения
участка с промышленного использования под жилищное строительство процедура
гораздо менее проблемная и затратная, чем перевод земли из сельскохозяйственной
категории под ИЖС. К тому же обанкротившиеся предприятия не нужно переводить в новые производственные корпуса, что позволяет
значительно снизить входной порог объема инвестиций.
Характеристики подобных участков позволяют реализовывать уникальные по
концепции проекты. К примеру, инвестпроект компании "Риэлти-трейд" по
застройке земельного участка бывшего Наро-Фоминского шелкового комбината
предполагает освоение 15 га в центре города. Проект предусматривает возведение более240 000 кв. м элитного по местным меркам жилья, а также строительство около20 000 кв. м торговых
площадей. Изначальная стоимость всего имущественного комплекса Наро-Фоминского
шелкового комбината, включающего около 95 000 кв. м площадей различного назначения, в начале 2006
г. составляла не более $15 млн, тогда как после
разработки инвестпроекта цена данного землевладения увеличилась на 50%.
Похожий проект реализуется на территории племзавода
"Петровский" в Лыткарино на юго-востоке области. На участке площадью
около 80 га ГК "Пересвет-групп" планирует возведение жилья на участке общей
площадью более 450 000
кв. м, примыкающем к Москве-реке. Обременением инвестора
стала реконструкция инфраструктуры и общественных зон г. Лыткарино. Под реализацию своего проекта "Пересвет-групп" планирует привлечь
около $300 млн, что на 20% ниже стоимости строительства аналогичных объектов в
Москве.
По нашему мнению, хотя о первых
подобных проектах было заявлено в удаленных районах Московской области, редевелопмент
градообразующих предприятий распространится и на районы ближнего Подмосковья.
Структура расположения таких предприятий определяет основное направление редевелопмента: это города - спутники Москвы, расположенные на востоке
и севере области, т. е. в наиболее урбанизированных районах Подмосковья. Почти
60% подобных предприятий расположено в городах спутниках: Химки, Долгопрудный,
Мытищи, Королев, Балашиха, Люберцы, Железнодорожный. Учитывая, что динамичный
процесс интеграции данных городов в московскую инфра структуру уже идет, рост
девелоперской активности по освоению площадок промышленных объектов в городах Подмосковья -
вопрос ближайших 2-3 лет.
Спрос на жилую недвижимость в
городах, расположенных на удалении до 15 км от МКАД, в настоящее время значительно
превышает объемы предложения. Логично предположить, что комплекс современных
жилых зданий в любом подмосковном городе-спутнике найдет клиентов за считанные
месяцы. А вот привлечь покупателей жилой недвижимости в удаленные районы
Московской области девелоперы смогут только при условии уникальных концепций,
улучшающих качественные характеристики новых проектов. К тому же риски проектов
редевелопмента промышленных предприятий в удаленных городах Московской области
значительно выше, чем у аналогичных проектов в городах-спутниках. Поэтому
девелоперская активность затронет лишь наиболее ликвидные площадки,
расположенные в районных центрах или располагающие максимальным комплексом
дополнительной инфраструктуры.
С точки зрения инвесторов,
проекты редевелопмента градообразующих предприятий актуальны в городах с
населением от 50 000 человек, расположенных на удалении до 50-60 км от МКАД, т. е. в тех
городах, население которых в основном занято на московском рынке труда.
Второстепенным направлением освоения земельных участков областных промышленных
объектов станут крупные города экологически благополучного запада и юго-запада
Под-московья: Одинцово, Наро-Фоминск, Ап-релевка, Голицыно, Троицк, Подольск,
Чехов, Климовск. Важной составляющей инвестиционной привлекательности данного
направления является программа реконструкции главных автомагистралей - Киевского,
Минского и Калужского шоссе.
Офисные проекты в Московской
области актуальны лишь в городах-спутниках, максимально интегрированных в
московскую инфраструктуру. В основном, осваивая бывшие промзоны Подмосковья,
девелоперы должны ориентироваться на жилую застройку. Перспективы девелопмента
коммерческой недвижимости на территориях подмосковных градообразующих
предприятий главным образом связаны со строительством помещений сопутствующей
инфраструктуры, в частности торгово-развлекательных центров, в рамках
комплексной застройки жилых кварталов. В условиях, когда в столице практически
отсутствует рынок подготовленных к строительству земельных участков бывших
промпредприятий и временно прекращен процесс выкупа территорий под
промышленными объектами, областные земли могут стать для девелоперов
уникальными тренировочными площадками для реализации крупных проектов. Таким
образом, ближайшие два года станут определяющими в девелоперском освоении
районов ближнего Подмосковья и изменении географии типового строительства.
Автор - генеральный директор Vеsсо
Соnsulting. Статья написана специально для "Ведомостей". Материалы рубрики "Точка зрения"
не обязательно отражают позицию редакции.
НАИБОЛЕЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕГОРОДА ПОДМОСКОВЬЯ ДЛЯ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА
ГРАДООБРАЗУЮЩИХ ПРЕДПРИЯТИЙ
ГОРОД НАПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕМЫ ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА
ВОЗМОЖНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВ
КВ. М
Щелково
|
Север
|
290 000
|
фабрика "Техноткань", Фетровая
фабрика,
НИИХИМАШ, Шелкоткацкая фабрика,
Витаминный завод
|
Королев
|
Север
|
360
000
|
ООО "ОИМЭ",
"Передовая текстильщица",
"МЕТАТР"
|
Химки
|
Север
|
330
000
|
ОАО "ЦНИиПКИ МиЭЛП", ООО "НПП
"
Агропоника", НПО "Поиск", ОАО Экспериментально-механический завод
|
Долгопрудный
|
Север
|
310 000
|
ОАО "Долгопрудненское научно-производст-
венное
предприятие",ОАО
"Московский камнеобрабатывающий комбинат", Фабрика театральных принадлежностей,
АООТ "Пищевик"
|
Мытищи
|
Север
|
420 000
|
Мытищинский приборостроительный завод,
ООО
"МКК КабтрейдМ",
Перловский завод энергети-
ческого оборудования
|
Клин
|
Север
|
250 000
|
ОАО"Химлаборприбор", ОАО"Медстекло", ОАО
"Термоприбор", ЗАО
"Клинстеклотара", ОАО
"Высоковский текстиль", ЗАО
"Клинское
производственное
текстильно-галантерейное
объединение"
|
Солнечногорск
|
Север
|
240 000
|
"Лепсе", "Полимерагро", стекольный
"Солстек",
АО НПО "Ксенон"
|
Балашиха
|
Восток
|
280 000
|
ОАО "Балашихинский литейно-механический
завод", ОАО "345-й механический завод",
Авиационная корпорация Рубин , ОАО Балашихинская
хлопкопрядильная фабрика ,
Балашихинский текстиль
|
Люберцы
|
Восток
|
380 000
|
АО "Камов", АО "Малаховский
экспериментальный
завод", АО "Московское
производственное объединение по выпуску
алмазного инструмента", ОАО'"НПП
'Звезда"
|
Железнодорожный
|
Восток
|
360 000
|
Электромеханический завод, Кучинский
керамкомбинат,
|
Жуковский
|
Восток
|
240 000
|
Асботермокомбинат ОАО "Жуковский
машиностроительный завод",
Экспериментальный
машиностроительный
завод им. В. М. Мясищева, ЦАГИ
|
Лыткарино
|
Восток
|
450 000
|
Племзавод "Петровский"
|
Подольск
|
Юг
|
750 000
|
Трикотажная фабрика, швейное ЗАО
"Орел",
АООТ "Опытный химико-металлургический
завод "Гиредмет", ОАО
"Подольский завод
цветных металлов", АО "Подольский
машиностроительный завод"
|
Видное
|
Юг
|
180 000
|
ОАО "Московский коксогазовый
завод", ЗАО "
Завод "Мосметаллоконструкция"
|
Чехов
|
Юг
|
150 000
|
ОАО "Чеховский регенераторный
завод",ОАО"
Чеховский завод энергетического
машиностроения", Мебельный комбинат, завод
"Гидростальконструкция", ГУП "Чеховский
полиграфкомбинат"
|
Коасногооск
|
Запад
|
440 000
|
ЗАО "Бестром", ОАО
СП "Тиги-Кнауф",
Госархив кинофотодокументов, Красногорский
оптико-электронный колледж. Красногорский
завод им. С
А. Зверева
|
Одинцово
|
Запад
|
180 000
|
Южная, Восточная, Западная промзоны
|
Апрелевка
|
Запад
|
120 000
|
Апрелевский завод грампластинок
|
Наро-Фоминск
|
Запад
|
240 000
|
Бывший шелковый комбинат "НарФомШелк"
|
|
|
|
|
|